Contoh Analisis Investasi Tanah – Berikut ini kita akan coba untuk menganalisis investasi aset tanah yang dibeli pada 2012, seluas 500 m2 dengan ukuran 20 x 25 m, dengan harga Rp 500.000 per m2, berlokasi di Kabupaten Bandung. Kemudian, direncanakan akan dijual kembali 5 tahun mendatang dengan perkiraan harga jual Rp 1.500.000/m2.
a. Analisis Investasi Tanah (disewakan, lalu dijual)
| * | Pembelian tanah pada 2012 | ||
| 500 m2 x Rp500.000 | Rp | 250.000.000 | |
| * | Biaya pajak BPHTB | ||
| 5% x Rp 500.000.000 – Rp 60.0000.000 | Rp | 22.000.000 | |
| * | Biaya Notaris Akte Jual Beli (AJB): | ||
| 0,5% x Rp 500.000 | Rp | 2.500.000 | |
| * | Bea balik nama sertifikat | ||
| 2% x Rp 500.000.000 | Rp | 10.000.000 | |
| * | Biaya pemagaran | ||
| 2 (20 + 25 m) x Rp 250.000 | Rp | 22.500.000 | |
| * | Biaya perawatan (5 tahun) Lump-sum | Rp | 10.000.000 |
| * | Biaya NJOP Bumi (Tahun ke-1) | Rp | 400.000 |
| * | Biaya NJOP Bumi (Tahun ke-2) | Rp | 440.000 |
| * | Biaya NJOP Bumi (Tahun ke-3) | Rp | 484.000 |
| * | Biaya NJOP Bumi (Tahun ke-4) | Rp | 532.000 |
| * | Biaya NJOP Bumi (Tahun ke-5) | Rp | 585.640 |
| * | Total investasi | Rp | 319.442.040 |
| * | Hasil sewa (5 tahun) | ||
| 5 x Rp 40.000.000 | Rp | 200.000.000 | |
| * | Harga jual (2017) | ||
| 500 m2 x Rp 1.500.000 | Rp | 750.000.000 | |
| * | Pajak Penghasilan (PPh) Penjualan | ||
| 5% x Rp 1.500.000.000 | Rp | 75.000.000 | |
| Total Penghasilan | Rp | 1.025.000.000 |
Laba bersih => Rp 1.025.000.000 – Rp 319.442.040 = Rp 705.557.960
Pengembalian (yield) total investasi => Rp 705.557.960 : Rp 319.442.040 x 100% = Rp 220,9%
Pengembalian (yield) tahunan rata-rata => 220,9% : 5 % = Rp 44,2 %
Catatan: Dalam perhitungan tersebut, biaya amortisasi dan depresiasi diabaikan.
b. Analisis Investasi Tanah ( dibeli, lalu dijual)
« Ilustrasi 1
Bapak Fulan membeli sebidang tanah pada 2010 di daerah A seluas 400 m2 dengan harga per meternya sebesar Rp 650.000. Pada 2012 menjualnya seharga Rp 950.000. Capital gain yang didapatkannya adalah sebagai berikut.
Tanpa biaya-biaya investasi lain
- Harga investasi / beli => 400 m2 x Rp 650.000 = Rp 60.000.000
- Harga jual => 400 m2 x Rp 950.000 = Rp 380.000.000
Gain = Harga Jual – Harga Investasi/beli
Gain = Rp 380.000.000 – Rp 260.000.000 = Rp 120.000.000
Capital Gain = (Gain x 100%) / Harga Investasi
Capital Gain = (Rp 120.000.000 / Rp 260.000.000) x 100% = 45%
« Ilustrasi 2
Bapak Fulan mempunyai sebidang tanah seluas 600 m2 yang baru dibeli dari bapak Soleh tahun ini dengan harga Rp 600.000 per m2 sesuai dengan harga NJOP. Keadaan tanah yang dibeli bapak Fulan kondisinya masih belum diberi pagar. Kemudian, ia berencana menjual satu tahun kemudian dan harga minimal yang diperoleh bapak Fulan adalah sebagai berikut.
Biaya Investasi
| * | Pembelian tanah | ||
| 600 m2 x Rp 600.000 | Rp | 360.000.000 | |
| * | Biaya Notaris (AJB) | ||
| 0,5 x Rp 360.000.000 | Rp | 1.800.000 | |
| * | Biaya balik nama sertifikat | Rp | 1.000.000 |
| * | Biaya pemagaran beserta Perawatan 1,5 tahun | Rp | 22.000.000 |
| Total Penghasilan | Rp | 384.000.000 |
Bapak Fulan mengharapkan capital gain 35%, sedangkan gain yang didapatkan bapak Fulan:
0,40 x total investasi
0,40 x Rp 384.000.000 = Rp153.600.000
Maka harga jual minimum di luar biaya PPh 5% :
Rp 384.000.000 + Rp 153.600.000 = Rp 537.600.000
Demikian info tentang Contoh Analisis Investasi Tanah semoga bermanfaat.
Sumber: Sukses Membeli Tanah Tanpa Modal, Supriyadi Amir